红岩东京办公室。
他过来不久，泰华集团cEo陆觉也在李金玲的带领下走了进来。
“徐总。”
“过来坐。”
徐良招了招手。
两人坐下来后，按部就班的泡上茶水。
“在东瀛调研也有半年了，崇光·西武百货的品质怎么样？”
“至少一半都很差。
设计老旧，管线老化，停车位不足，绿化空间太少，缺乏艺术元素等等。
剩下的一半也有各式各样的问题，只是凸显的不太严重。”
徐良点了点头，对这种情况早有预料。
东瀛是一个在互联网都已经进入云时代的时候，仍然在玩磁盘存储的国家。
在这里到处都能感觉到深沉的暮气。
‘广场协议’，以及后来的房地产泡沫，彻底打断了东瀛的脊梁骨，再也没爬起来。
“说说你的整改计划。”徐良。
“东京、大阪、横滨、名古屋之外的所有崇光·西武百货，不做扩建。
只进行内部改装。
新的动线规划，重新进行设计，增加更多的休闲和艺术空间。
在内容上，以我们在华夏打造的‘客隆购物中心’为模板，以家庭化购物和娱乐为主要卖点。
以超市、餐饮和儿童娱乐为主要形式。
追求成为周围3~5公里内的购物和娱乐中心。”
“东京、大阪、横滨、名古屋四座城市Gdp都在千亿美元以上，同时拥有过两百万的城市人口，是巨大的消费市场。
针对这四座城市，我的想法是建设6~8座建筑面积在10万平以上的泰华广场。
我们现有的，位于四大城市的崇光·西武百货有一半不符合要求。
所以，我希望能通过收购合并地块，然后全盘推倒，投资新建。
如果地方足够大，我们就建‘泰华城’，如果不太够就建设‘泰华广场’。”
泰华集团的‘泰华城’和‘泰华广场’有着不同的区分。
前者建筑面积普遍在50万平米以上，饱含了购物中心、写字楼、高档公寓、酒店等业态。
后者往往只是大型购物中心夹杂一两种业态，有的干脆只是超大型购物中心。
“你的野心到是不小。”
徐良笑道。
“有您在背后给我撑腰，我可不就要大气点，不然不就给您丢人了吗。”
“行了，马屁就别拍了。我原则上同意你的计划，但地产太烧钱，你可别一下子全给我上马。
要有计划，有步骤的完成崇光·西武百货的翻新和整合工作。”
“您放心，我绝不会盲目。”
徐良微微颔首，对陆觉他还是放心的。
“对了，徐总，美国现在的麻烦越来越大了，您预测危机什么时候爆发？”
“这么关心？投钱了？”
“嘿嘿，我可不敢。我寻思着老美那边爆发了大危机，肯定要从小本子这里找补，到时候溢出的影响，绝对会让东瀛地产界再次滑坡。
到时候我的购地计划会更顺利，花费的资金也更低。”
“你倒是想的很美。不过一年内是别想了。”
陆觉对大老板的推论从来不做怀疑，连忙点了点头。
“魔都‘泰华缤纷广场’的设计图出来了吗？”
“已经做出来了。”
陆觉招了招手，秘书立即把手里的笔记本电脑送过来，前者熟练的打开后，找到了做好的设计图。
自从泰华从魔都政府手里收购了农工商超市后，对方手里唯一一个在建的城市综合体‘118广场’，自然也落入了泰华手里。
但在徐良眼里，118广场的设计问题太大了。
第一，购物中心的面积太小，五层楼加起来还不到10万平。
第二，弄了个不伦不类的‘威尼斯小镇’，就那么短短的一段水道，新鲜劲过去后，谁还去？
完全浪费了宝贵的，可以拿来开发利用的空间。
第三，也是最重要的一点，明明挨着地铁13号线，居然没有一个站点停靠？
交通对一个城市综合体的影响是致命的。
现在还不觉得，等后来城市综合体和购物中心越来越多后，交通不便就是最致命的弱点。
所以，在农工商超市被收购过来后，徐良第一时间便叫停了整个工程。
眼前这份设计图，完全贯彻了他的理念。
128.1亩，将近8.5万平米的地块，将由一栋48层写字楼，一栋42层的长租公寓，以及一栋购物中心组成。
购物中心为地下三层，地上五层，建筑总面积28万平米。
地下三层和二层一部分为停车场。
地下二层一部分和地下一层是商场的地下步行街。
整个项目商业面积将近20万平米。
写字楼和公寓位于购物中心上方。
整个项目建筑面积56.9万平米。
“取消这个直通地下一层的下沉式广场，看着好看，但没什么用。”徐良指着设计图道。
下沉式广场这玩意，小了没意思，大了占空间，完全没什么必要。
“好的。”
“跟魔都那边谈的怎么样了？”
“他们同意了，只要我们重建‘缤纷广场’，他们愿意在我们这一面开设一个地铁站口，而且愿意跟我们合作，出站口能直通‘缤纷广场’地下二层。”
有了良好的交通，项目就成功了一半。
“项目预算呢？”
“建设周期3年，投资预算75亿华夏币。”
徐良微微颔首，这个数字比新建一个类似的项目增加了近30%。
其实也很正常。
建设‘缤纷广场’的第一个要求，就是把原本已经完成框架的‘118广场’重新拆掉。
只是这个拆除费用就不便宜。
要不是118广场地段太好，位于普托区‘新中环’中央商务区，又是靠着金沙江路和真北路，他也不会费这么大功夫，直接就卖掉了。
“按照这个要求动工吧。”
“好的。”
“酒店那边都跟西武集团交割清楚了吗？”
“已经全部交割了。2家半岛酒店【超五星】，17家良木园酒店【五星】，以及39家星级泰华酒店的物业已经全部交割。
另外，我们跟邱家那边也谈妥了。
他们愿意放弃良木园酒店集团，交换泰华服饰集团的全部股权。”
良木园酒店集团是邱德拔还活着的时候，泰华跟邱家联合成立的一家酒店集团公司。
旗下包含五星级‘良木园’品牌，以及星级酒店‘泰华’两个品牌。
一开始泰华占股49%，邱家占股51%。
但随着后来泰华旗下商业综合体数量不断增长，酒店数量越来越多，需要的资金投入越来越大。
渐渐的泰华占据了上风，股权一度增长到63%。
现在，泰华集团想要用旗下的酒店资产，交换西武集团手里的‘崇光·西武百货’资产。
邱家就是一个绕不过去的坎。
最后三方协商，泰华集团用旗下发展良好的‘泰华服饰集团’交换徐家手里的‘良木园酒店集团’股权。
然后再用完整的‘良木园酒店集团’跟西武集团交换‘崇光西武百货’。
但是崇光西武百货物业自持率太高，虽然‘良木园酒店集团’同样拥有全部酒店的物业。
但现在华夏的商业地产价格还是比不上东瀛。
双方又签了一个补充协议。
泰华收购‘崇光西武百货’后，接手对方四分之一，约30亿美元的债务。
双方正式签订合同后。
泰华旗下的商业综合体和购物中心数量暴涨，从原本的109家（包括在建、规划和建成），暴涨到163家。
因为切割了酒店物业的关系，经营面积只增加了370万平米。
即便如此，泰华依旧是全亚洲最大的商业地产公司。
“徐总，这是我们整理的今年两季度泰华的财务报表和运营资料。”陆觉道。
接过他手里的资料，徐良翻了翻。
剔除了酒店和服装业务后，泰华集团的业务还剩下六个。
1、泰华物业。
泰华物业不只负责住宅地产的物业，还负责泰华旗下所有商业地产的物业。
包括物业费，以及商铺租金的征收等等。
随着泰华旗下商业综合体和购物中心的不断扩张，泰华物业已经渐渐成了泰华物业旗下仅次于‘泰华零售集团’的顶尖子公司。
2、泰华儿童乐园。
虽然发展的很快，赚孩子钱也比较容易，但泰华整体的业务板块中占比不高，存在感也不强。
但利润率很不错，基本能达到40%。
3、泰华零售集团。
泰华零售旗下分为精品百货、超市、购物中心三个板块。
精品百货板块旗下有三个品牌。
孩子王、木槿生活和泰华。
前两者的市场画像是儿童和青少年女性。
泰华百货相对比较综合，针对的是青少年男女，种类也相对比较丰富。
店铺面积相对大很多。
普遍在300平米以上，销售各种手工艺品，明星周边等。
超市方面，整合了华润和农工商后，泰华已经是华夏毫无疑问的第一大超市集团。
拥有3000平米以上大型超市近八百五十家。
800平米以上中型超市一千三百家，近万家加盟便利店。
最后是‘购物中心’。
客隆购物中心实际上就是现在超市行业统称的‘大卖场’。
面积普遍在1.2~2万平米。
不同于传统的大卖场，为了适应新的市场形式，客隆对旗下的大卖场进行‘购物中心’化，减少服装鞋帽和家用电器的面积，增加餐饮和休闲娱乐的空间。
不再是单纯的购物，而是倾向于家庭化娱乐购物。
辐射周围三公里内的消费人群。
在整个泰华集团内部，泰华零售集团以半年748.7亿华夏币的营收，超越苏宁，成为全国最大的零售集团。
预计全年营收突破1500亿华夏币。
4、富华公寓。
针对高端客户群体的富华金枫公寓，目前已经有11家，主要分布在全国一线和强二线城市。
针对家庭客户的‘红杉公寓’。
本来‘红杉公寓’的定位是度假公寓，但后来发现国内的旅游人群更习惯住酒店，而不是空间更大，拥有厨房的度假公寓。
再加上‘红杉公寓’普遍位于繁华市区，而不是比邻风景区，定位出现了错误。
没办法，只能重新寻找出路。
综合考察一番后，瞄准了那些来到大城市打工的年轻白领家庭。
这些人买不起大城市的住房，身边可能还有孩子。
普通的单身公寓没办法满足他们的需求。
住宅小区的两居室，空间虽然打了，但对他们来说又比较贵。
这种一居室，配备厨房和卫生间，50平米左右的长租公寓，往往最适合这些普通家庭出身，口袋又不富裕的年轻白领家庭。
最后就是针对单身群体的‘富华公寓’，这也是泰华旗下数量最多的公寓。
遍布全国一二线城市，到现在已经有47座。
发展五六年，富华公寓旗下拥有439万平米的出租面积，每月拿到的租金就超过2亿华夏币。
5、富华房产中介。
“你跟‘链家地产’那边谈的怎么样了？”徐良问道。
接手顺驰的房产中介业务后，富华地产经纪在全国同行业排名第七，前面是链家、中原、我爱我家、21世纪不动产、麦田和满堂红。
作用雄厚资本的陆觉当然不甘心当小弟。
所以很快就瞄上了行业第一的链家地产。
之所以把目标定在它身上，链家的市场规模只是原因之一，更主要的是链家‘强管控、直营店’的发展模式很契合富华自己。
“彭永西要价八亿华夏币，我觉得高了，一直再谈。”
“链家的营收多少？”
“今年两季度营收刚过4亿华夏币，不过发展势头不错。在京城，他们350家店面就创造出了近7000万的月收入。
效率跟我们不相上下。”
“难怪你会看上它。”
徐良笑道。
这种小规模的收购，他也没在多问，让陆觉自己做主就好。
6、富华地产。
现在富华地产无论是开发面积，还是盈利能力，都已经超过了曾经的地产老大万科。
两季度销售住房3.4万套，销售总面积349.7万平米，创造销售收入371.8亿华夏币。
比2006年同期增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到3.07%。
清理了酒店和服装业务后，泰华的业务规模缩减了，但也更精炼了。
地产和零售两大支柱也变得更加粗壮。
在不计算新并入的‘崇光西武百货’，07年两季度，泰华集团总营收1217亿华夏币，主营行业净利润157.23亿华夏币。
如果计入‘崇光西武百货’，今年两季度，泰华集团总营收1519亿华夏币，主营行业净利润204.7亿华夏币。
集团总资产突破5900亿华夏币，总债务突破3200亿华夏币。
现金流370亿华夏币。
土地储备2787万平米，富华地产占65%。
旗下上市公司两家。
富华地产和客隆超市。
“富华和客隆的市值多少了？”徐良问道。
“富华市值3187亿港币，客隆超市市值1632亿港币。目前集团在富华持股75%，在客隆持股73%。”
徐良微微颔首。
“你回去后做两件事。
第一，拿出富华和客隆共计价值150亿美元的股份，卖给红岩给你介绍过去的‘慈善基金’。
第二，在未来一年的时间，在二级市场持续卖掉富华和客隆的股份，我的要求很简单，集团剩下的两家公司的股权，再加上你卖给慈善基金的股权，加起来不少于45%。”
陆觉在心里简单估算了一下。
以两家公司现在的市值计算，按照老板的要求。
集团起码能回笼近2800亿港币的庞大现金流。
如果再算上集团的现有的现金储备，能彻底覆盖集团的所有债务。
“徐总，这样做会不会太冒险了？”
客隆超市和富华地产可是泰华集团的业务支柱，要是折了，集团瞬间伤筋动骨。
“放心，你只管去做，剩下的我来解决。还有，从现在开始，除核心地段的精华地块外，泰华不再增加土地储备。
明年一年，集团不开新项目。”
徐良目光变得深邃，“老陆，最大的危机要来了。当然，对我们来说也是一次巨大的机会。
抓住了，泰华的业务就不再局限于华夏、东瀛，而是一举覆盖整个东南亚，甚至迈入欧洲。
还有，你不是一直希望开发英国的‘巴特西电站’吗？
到时候我给你机会。”
陆觉心里瞬间激动起来。
“徐总，您放心。我马上回去照着您的要求安排工作。”
“嗯。”
两人又聊了一会后，陆觉才告辞离开。
徐良拿了张纸。
迅速算了算。
通过徐氏美国慈善基金会，以及二级市场，泰华能回笼差不多2800亿港币的现金。
他还给泰华提供了100亿美元的cdS债券。
扣掉缴纳的资本利得税，以及中间疏通人脉的花销，泰华差不多能拿到70亿美元的现金。
再加上集团本身的现金流。
泰华能在次债危机开始前汇聚起4200亿港币左右的庞大现金流。
这笔钱不止能覆盖泰华所有发售的公司债。
还能支持公司大步并购和扩张，拿下他心心念念很多年的凯德集团，成为覆盖整个亚洲的庞大地产和零售旗舰。
让泰华的业务真正迈上一个更大的台阶。
这时候徐良脑海里突然窜出一句诗：让暴风雨来的更猛烈些吧！